JUNTA GENERAL ORDINARIA DEL 26 DE ENERO DE 2015

En Sevilla, siendo las 20:00 horas del día 26 de Enero de 2015, se celebra Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios “Núcleo Residencial Tartessos”, debidamente convocada en tiempo y forma, y se reúnen en la “Asociación de Vecinos Turdetania”, en segunda convocatoria, los copropietarios/as presentes o representados, tanto de viviendas como locales, que a continuación se relacionan, bajo la presencia del presidente D. Fco Javier Vega Pozo, la secretaría Dña. Juana Macías Romero, y la abogada Dña. Carmen Rodríguez González que dan fe de la presente, que dan fe de la presente y conforme al siguiente:

ORDEN DEL DÍA

Lectura del Acta de la sesión anterior (Junta General Extraordinaria 07/11/14).
Examen y aprobación de cuentas del ejercicio 2014.
Presupuesto Año 2014. Coeficientes de participación, reparto y cuotas. Acuerdos al respecto.
Renovación o reelección de cargos
Estado actual de la morosidad y procedimientos.
Segunda votación aprobación de Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
Estado general de la Barriada. Medidas adoptar para la seguridad.
Ruegos y preguntas.

ASISTENTES

(No son publicados los nombres en amparo de la Ley de Protección de Datos)

Comprobada la existencia de quórum suficiente en segunda convocatoria, el Presidente, tras la presentación y saludo de bienvenida, da por inicia la sesión de la Junta.

Primero: LECTURA DEL ACTA DE LA SESIÓN ANTERIOR (JUNTA GENERAL EXTRAORDINARIA 07/11/14).

Dado que los vecinos han recibido y leído el acta, y al no existir ninguna reclamación en el mes siguiente a su publicación, se ve innecesario proceder a su lectura. Aunque la persona representante del despacho de Leal y Guerra puntualiza, que la Administración de Fincas “Leal y Guerra”, interesa que conste en la presente acta la siguiente reclamación, que no debería de haber salido su nombre propio en el acta anterior y también que su voto, en el segundo punto del orden del día “Aprobación de Nuevos Estatutos”, no fue disidente sino abstención. A lo que la Junta Directiva le explica que si su nombre se reflejó en el acta fue porque esta persona estaba presente como representante de varios vecinos, y no como Administrador de la Finca en cuestión, por lo que se cree imposible que legalmente se pudiera redactar de otra forma, y sobre el voto disidente, se le explica que esa nomenclatura solo significa que es distinto a la mayoría, no que se posicione en contra de la votación.

Tras estas puntualizaciones, se aprueba el acta por unanimidad, agilizando la reunión y pasando directamente al segundo punto del Orden del Día.

El presidente explica que se va a incorporar un nuevo punto del orden del día, que ha surgido una vez repartidas las convocatorias y que se va a debatir en primer lugar.

Primero Bis: CAMBIO DE LOCAL, OFICINA Y SEDE FISCAL DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Se explica que el local-oficina, que actualmente es el domicilio fiscal de la Comunidad, es alquilado, y no es propiedad como piensan muchos vecinos. Anteriormente hasta enero de 2014, estuvo compartido con una empresa de fontanería y ésta tenía el contrato de alquiler a su nombre, la cual abandono el local en esa fecha. El local tenía un valor de 300 € mensuales, los cuales eran abonados a 150 € cada parte, y una parte abonaba la luz y la otra el agua, hasta ese momento no se pagaban cuotas ni a la Comunidad de Propietarios Aorno nº 3, ni la propia del Núcleo, acumulando deuda.

Desde enero de 2014 el local completo paso a la Comunidad de Propietarios como arrendatario, tal como se explico en la Junta General Ordinaria del 7 de febrero de 2014, firmándose un contrato por un año. Se intentó alquilar la otra mitad del local, pero el estado ruinoso del mismo, hace imposible su alquiler a cualquier negocio. Por lo que durante el año 2014, la Comunidad de Propietarios ha asumido el alquiler completo del local, más los gastos de agua, luz, basura, así como las deudas heredadas hacia la Comunidad de Propietarios Aorno nº 3.

Una vez terminado el contrato los dueños del mismo, han propuesto una subida considerable del precio, puesto que llevan muchos años sin subirlo. A lo que la Junta Directiva se ha negado en rotundo, puesto que este local es muy pequeño, y está en muy malas condiciones, por lo que se les ha comunicado que no seguiremos con el local.

La Junta Directiva propone trasladarnos al local de calle Tartessos nº 3 – Local nº 3, actualmente ocupado por “ASESORA Servicio Legal, Administración de Fincas y Mediación”, en la que se encuentra como titular Dña. Carmen Rodríguez González, y compartirlo conjuntamente por un tiempo indefinido, de esta forma se compartirán gastos, pasando a abonarlo todo a medias. El local tiene un coste también de 300 € mensuales, siendo mucho más grande que el actual, y pasaríamos a abonar 150 € mensuales, agua y luz al 50%, y el local no tiene impuestos de basura por ser un despacho profesional.

Una vez planteada esta cuestión, por unanimidad de los presentes se aprueba el cambio de local-oficina y sede fiscal, por un tiempo indefinido.

Segundo: EXAMEN Y APROBACIÓN DE CUENTAS DEL EJERCICIO 2014.

Se explica a los presentes que no se han repartido boletines a cada vecino de ingresos y gastos hasta el momento de la reunión, por una simple cuestión de ahorro y por probar cual es el mejor sistema de información, aún nos encontramos en una etapa de constantes cambios, el boletín es el medio de información más completo pero sin duda resulta muy gravoso para las cuentas de la Comunidad. Entendíamos que al estar convocados todos los vecinos, aquellos que estén interesados en conocer las cuentas de la Comunidad, podrían asistir a la reunión presencialmente o representados.

En primer lugar, se decide por unanimidad y se aprueba que el sistema de entregar el boletín de cuentas directamente en la reunión es el más adecuado y el que se va a realizar a partir de ahora, por el propio funcionamiento de la Comunidad, ya que las cuentas están disponibles para todos los vecinos mensualmente en la oficina, y que todo aquel que quiera consultarlas en la sede de la Comunidad de Propietarios, las tendrá a su disposición en cualquier momento.

A partir de este momento se analizan las cuentas del ejercicio, entre los vecinos y la Junta Directiva, explicando el Presidente el formato del boletín, que incorpora la evolución ingresos/gastos mensuales y resumen anual, ingresos y deuda separados por viviendas y locales, gastos desglosados, gastos de caja de jardinería, presupuesto del año 2015 y reparto de cuotas por coeficientes de participación.

La contabilidad del año 2014 es analizada por las presentes y explicada de manera pormenorizada, donde la junta responde a diferentes dudas por parte de los asistentes, tanto de los gastos, como de los ingresos y las devoluciones de deuda. Tras esto, la mayoría absoluta de los presentes aprueban el estado contable, menos el propietario de calle Argentario nº 7 – BjºB, representado por María Arellano (representante de Leal y Guerra), que se posiciona en contra, puesto que cree que si a sus vecinos se les debe dinero no deberían de pagar cuota. A lo que la Junta Directiva le explica, en primer lugar, que este sistema se aprobó en la Junta General Ordinaria del 12 de marzo de 2013, y desde entonces se viene desarrollando sin ningún tipo de problemas, en segundo lugar, lo propuesto por el vecino mencionado resulta del todo insostenible puesto que la Comunidad de Propietarios tiene una serie de gastos y de necesidades que cubrir para su propio sostenimiento y mantenimiento que hacen inviable este tipo de propuesta.

El resumen del ejercicio contable del ejercicio 2014 es el siguiente:

Saldo Inicial a 01 de Enero de 2014..........337,38 €

Banco..........337,83 €
Caja..........0,00 €

INGRESOS

Comunidades..........60.900,81 €
Locales..........11.577,11 €
Festejos/Publicidad..........379,00 €
TOTAL INGRESOS..........72.856,92 €

GASTOS

Jardinería..........23.857,14 €
Caja Mejoras Jardinería..........3.900,00 €
Podas y Servicios Especiales..........3.533,20 €
Administración y Asesoramiento Técnico..........6.600,00 €
Impuestos y Hacienda..........1.201,76 €
Obras y Reformas..........9.977,87 €
Reparaciones Varias..........1.576,00 €
Seguro de Responsabilidad Civil..........757,99 €
Mantenimiento y Conservación..........624,00 €
Consumo Electricidad - Pozo..........476,87 €
Consumo Electricidad - Local..........200,27 €
Electricidad (Materiales)..........403,07 €
Papelería..........884,97 €
Ferretería..........121,97 €
Informática..........201,64 €
Alquiler Local..........3.600,00 €
Consumo Agua..........99,49 €
Limpieza..........205,30 €
Varios..........114,36 €
Fiestas y Convivencias..........575,30 €
Comunidad Local..........408,00 €
Intercomunidad Local..........228,20 €
Materiales y Mobiliario..........169,12 €
Registro de la Propiedad..........338,16 €
Comisiones Bancarias..........663,33 €
Comisión Devolución Recibos..........3,27 €
Devolución Deuda Atrasada..........12.133,01 €

TOTAL GASTOS..........72.854,29 €

Saldo Final a 31 de Diciembre de 2014..........340,01 €

Banco..........232,40 €
Caja..........107,61 €

Se pone de manifiesto que están funcionando muy bien los cobros e ingresos, existiendo ya solo en la actualidad una morosidad muy baja, que se va a comentar en el siguiente punto del día.

Se explica cómo siguen funcionando las devoluciones de deuda, habiéndose realizado, en el año 2014, dos paquetes de devoluciones, una en julio de 3.549,72 €, y otra en diciembre de 8.583,29 €, que suman 12.133,01 €. Se seguirán realizando devoluciones durante el año 2015, a medida que se siga recogiendo deuda.

Se realiza un cambio en el orden del día, pasando directamente al punto quinto “Estado actual de la morosidad y procedimientos”.

Quinto: RECLAMACIÓN JUDICIAL A MOROSOS Y LIQUIDACIÓN DE DEUDA.

En primer lugar se explica a los presentes, el avance de las reclamaciones de morosidad desde la entrada de esta nueva Junta, desde el año 2013, donde se ha reducido la morosidad en viviendas un 98% y en locales un 80%, que queda explicado en la siguiente tabla.

Año 2013 Año 2014 Año 2015

Morosidad Morosidad Morosidad

Viviendas 60,00 % 5,50 % 1,20 %
Locales 92,00 % 45,00 % 21,00 %

Toma la palabra Dña. Carmen Rodríguez González, Abogada de la Comunidad para explicar que actualmente se han mandado los Burofax correspondientes con las liquidaciones de deuda a cada vecino declarado moroso en la Junta General Extraordinaria del 7 de octubre de 2014, muchos de estos vecinos han contestado con un acuerdo de pago de la deuda atrasada y mensualidades corrientes, y a los que en la actualidad no han contestado, Dña. Carmen Rodríguez González se encuentra redactando, las correspondientes Demandas que tramitará el procurador de su confianza, para proceder a los diferentes procedimientos monitorios oportunos.

En la actualidad solo quedan 11 viviendas y 12 locales, que no están haciendo frente a sus deudas. A continuación se declaran los morosos de nuevo, y en el caso de locales, el uso actual, y su liquidación de deuda existente, a 31/12/2014.

(No son publicados los nombres en amparo de la Ley de Protección de Datos)

Tercero: PRESUPUESTO AÑO 2014. COEFICIENTES DE PARTICIPACIÓN, REPARTO Y CUOTAS. ACUERDOS AL RESPECTO.

Se comienza el punto presentando a los presenten el presupuesto del año 2015, siguiendo los gastos del 2014, por lo que es un presupuesto muy parecido, y manteniendo las cuotas del año 2014, referentes a las viviendas. Las de los locales cambian, porque cambian los coeficientes de participación y los tipos en algunos casos, como quedó aprobado en la Junta General Extraordinaria del 7 de octubre de 2014. Este presupuesto se encuentra muy ajustado a las necesidades de la barriada.

Las partidas que componen el presupuesto y su gasto anual son las siguientes:

Jardinería..........23.480,40 €
Caja Mejoras Jardinería..........3.600,00 €
Podas y Servicios Especiales..........6.500,00 €
Administración y Asesoramiento Técnico..........8.400,00 €
Impuestos y Hacienda..........1.200,00 €
Obras y Reformas..........3.200,00 €
Reparaciones Varias..........1.000,00 €
Seguro de Responsabilidad Civil..........780,00 €
Mantenimiento y Conservación..........900,00 €
Herrajes y Elementos Metálicos..........900,00 €
Consumo Electricidad - Pozo..........480,00 €
Consumo Electricidad - Local..........180,00 €
Electricidad (Materiales)..........100,00 €
Papelería..........270,00 €
Ferretería..........70,00 €
Informática..........80,00 €
Alquiler Local..........1.800,00 €
Consumo Agua..........100,00 €
Limpieza..........180,00 €
Varios..........80,00 €
Fiestas y Convivencias..........300,00 €
Intercomunidad Local..........240,00 €
Materiales y Mobiliario..........100,00 €
Registro de la Propiedad..........300,00 €
Comisiones Bancarias..........600,00 €

El presupuesto total para el año 2015 asciende a 55.142,90 € que otorgan, según los coeficientes de participación actuales, un reparto de 5,00 € por cada una de las viviendas, y las siguientes cuotas mensuales para los vecinos que unen sus cuotas en las cuentas de cada comunidad y para los locales, según los nuevos coeficientes de participación y tipos, definidos y aprobados en la Junta General Ordinaria del 7 de octubre de 2014:

COMUNIDADES Coef. Particip. Cuota Mensual

48 vecinos 5,22 % 240,00 €
32 vecinos 3,48 % 160.00 €
20 vecinos 2,18 % 100,00 €
16 vecinos 1,74 % 80,00 €
1 vivienda 0,1088 % 5,00 €

LOCALES Coef. Particip. Cuota Mensual

Tipo A 0,08 % 3,70 €
Tipo B 0,14 % 5,50 €
Tipo C 0,16 % 7,35 €
Tipo D 0,23 % 10,60 €
Tipo E 0,25 % 11,50 €

Cuarto: RENOVACIÓN O REELECCIÓN DE CARGOS DIRECTIVOS Y ADMINISTRATIVOS.

Por unanimidad de los presentes se aprueba la reelección de cargos, siguiendo la Junta Directiva actual, pero con las siguientes modificaciones.

Como presidente seguirá D. Fco Javier Vega Pozo, vecino de Argentario nº 3 – 1ºD, que a su vez ocupará el cargo de Administrador y Asesor Técnico, Dña. Juana Macías Romero, vecina de Argantonio nº 12 – 4ºA, hasta ahora secretaría, ocupará el nuevo cargo de Vicepresidenta, apareciendo este nuevo cargo que permite la Ley de Propiedad Horizontal, y el cargo de secretaria lo ocupará a partir de ahora Dña. Carmen Rodríguez González, vecina de Turdetania nº 1 – 3ºC, hasta ahora abogada de la Comunidad, Administradora de Fincas, colegiada nº 1.386 del Ilustre Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Sevilla y nº 39.682 del Colegio Nacional.

Sexto: SEGUNDA VOTACIÓN APROBACIÓN DE ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

En primer lugar, se expone un resumen de lo que fue el segundo y tercer punto del día de la Junta General Extraordinaria del 7 de octubre de 2014 “APROBACIÓN DE NUEVOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y MENCIÓN Y DEBATE SOBRE ALGUNOS ARTÍCULOS EN CONCRETO”, en la que se explica a los presentes la necesidad que existía de redactar unos nuevos Estatutos para la Comunidad, porque los originales están fechados en la constitución del núcleo, y se hacía precisa su adecuación a las modificaciones que ha operado en los últimos años la Ley de Propiedad Horizontal, la que en la actualidad los Estatutos no cumplen, y no se encuentran adaptados a las características actuales del Núcleo Residencial. Además para diferentes temas era necesario su aprobación, como es por ejemplo para la Reclamación Judicial a morosos, igualmente eran necesarios para pedir la inscripción en Participación Ciudadana del Ayuntamiento de Sevilla, y para regir las actuales características y formas de convivencia de la Barriada.

Se necesita de una segunda votación, puesto que los Estatutos deben ser aprobados por unanimidad, y en la Junta anterior, existieron 5 votos disidentes, que votaron abstención, con respecto a la mayoría que voto a su aprobación.

Sin llegar a más discusión, y dando por leído, comprendidos y debatidos, todos los artículos que componen el texto de los Estatutos, se aprueba definitivamente por unanimidad de los presentes los nuevos Estatutos de la Comunidad de Propietarios “Núcleo Residencial Tartessos”. Y se decide pasar al siguiente punto de día.

Séptimo: ESTADO GENERAL DE LA BARRIADA. MEDIDAS A ADOPTAR PARA LA SEGURIDAD.

Se incluye este punto en el orden del día a petición de varios vecinos de la calle Tartessos, Turdetania y Gerión, los cuales no se encuentran en la Junta, por las concentraciones de chavales que hay durante el día y la noche en la zona, y que consideran estos vecinos molestas e inseguras para la convivencia.

La mayoría de los presentes no se manifiestan ante la situación, pero si se aprueba por unanimidad, que el Distrito San Pablo-Santa Justa, sepa de la situación que se está generando en la zona, mediante escrito expreso o visita a la zona, y se pida igualmente más vigilancia policial por la barriada.

Se cierra el tema sin ningún tipo más de reclamación o debate sobre el asunto, ya que los vecinos más afectados por estos inconvenientes y molestias no se encuentran en la Junta, y no se pueden recabar más datos.

Por otro lado el Presidente explica una situación que está sucediendo entre varios vecinos de Argantonio nº 3 sobre un árbol, de especie encina, que se plantó en un parterre de la entrada antes de que entrara la nueva Junta. Este árbol, va teniendo un tamaño importante, y los propietarios de delante del árbol denuncian que, independientemente a que esta especie de árbol no corresponde a la zona y con el tiempo las raíces destruirán el acerado, ellos se ven amenazados por la cercanía del árbol a la ventana, y la oscuridad que le va a producir cuando tenga un mayor tamaño, así como que han demostrado que la vecina que vive en la vivienda es alérgica a este tipo de especie. Se sabe que el vecino que lo plantó está totalmente en contra de quitarlo, pero los asistentes deciden por unanimidad que este árbol, todavía en tamaño arbusto, desaparezca antes de que las consecuencias sean irremediables tanto para el parterre y la zona, como para la salud de los vecinos. Y se recalca en el debate que ningún vecino debe plantar, ni manipular los parterres, sin el preceptivo y previo conocimiento y acuerdo con el jardinero o la Junta Directiva.

Octavo: RUEGOS Y PREGUNTAS.

Se autoriza por parte de los asistentes a negociar con la entidad bancaria “Banco Sabadell” para aperturar una cuenta en la entidad. Igualmente se procede a aprobar por unanimidad que la disponibilidad sea INDISTINTA, con lo que habilitarán su firma, como autorizados, el Presidente D. Fco Javier Vega Pozo y la Secretaría-Administradora de Fincas Dña. Carmen Rodríguez González, colegiada nº 1.386 del Ilustre Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Sevilla y nº 39.682 del Colegio Nacional.

Sin más temas que tratar, se levanta la sesión siendo las 21:10 horas en el lugar y fecha señalados en el encabezamiento del presente Acta.

El Presidente-Administrador-Asesor Técnico

D. Fco Javier Vega Pozo

La Vicepresidenta

Dña. Juana Macías Romero

La Secretaria-Abogada-Asesora Jurídica

Dña. Carmen Rodríguez González

ANEXO I

Que el punto Quinto: RECLAMACIÓN JUDICIAL A MOROSOS Y LIQUIDACIÓN DE DEUDA, que se recoge a continuación adolece de un error material que se procede a corregir, el texto del mencionado punto tercero en su párrafo TERCERO expresa literalmente:

Por error no se ha transcrito completamente el texto como resultó de la Junta de Propietarios, con lo que pasamos a su transcripción completa para conocimiento exacto de todos los copropietarios, con lo que es necesario hacer constar la literalidad del párrafo TERCERO completo:

“En la actualidad solo quedan 11 viviendas y 12 locales, que no están haciendo frente a sus deudas. A continuación se declaran los morosos de nuevo, y en el caso de locales, el uso actual, y su liquidación de deuda existente, a 31/12/2014. Sometida a valoración y a votación las cuantías actualizadas a fecha de 31 de diciembre, por decisión unánime de los asistentes quedan aprobadas las cantidades adeudas, aprobándose así las diferentes liquidaciones de deudas, cuyas certificaciones se expedirán por la Secretaria con el Visto Bueno del Presidente.

Para la preparación de los diferentes procedimientos, resulta imprescindible poner en conocimiento de los copropietarios que de no ser atendido el pago de la mencionada cantidad adeudada, se instará el pago de la misma a través del procedimiento monitorio, en el que se procederá a reclamar, además del principal, los intereses devengados, costas de abogado y procurador, así como se solicitarán los consiguientes embargos hasta llegar, incluso, a la subasta de la vivienda o local por el impago de los recibos comunitarios. De la misma manera ponemos de manifiesto que, como quiera que ha transcurrido el plazo anterior de forma considerable, y ante la devolución de los burofax en los domicilios que nos constan a efectos de notificaciones, según establece el artículo 9 de la LPH, se coloca esta certificación en el lugar visible de uso general habilitado al efecto, a saber, la sede de la Comunidad de Propietarios Núcleo Residencial Tartessos, que actualmente se halla en la calle Tartessos nº 3 Local 3, a los efectos oportunos de notificación de la presente Certificación de Deuda. Certificación de Deudas que se encontrará en el lugar arriba indicado durante los TRES DÍAS que son preceptivos de conformidad con lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal, una vez entregada el acta a todos los propietarios.”