La Comunidad de Propietarios Núcleo Residencial Tartessos de la población de Sevilla se regirá por los Estatutos que a continuación se redactan, estando el Núcleo Residencial constituido por los elementos comunes y privativos, que se describen en el Capítulo I, de las Disposiciones Generales, destinados a viviendas, locales comerciales, zonas ajardinadas, aparcamientos, zonas peatonales, parque de juegos infantiles e instalaciones.
Capítulo I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1º. Disposición.
En virtud del presente documento, y rigiéndose por el artículo 396 del Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960 y sus diferentes modificaciones, así como por las normas supletorias, complementarias y por el presente Estatuto, por el que se modifica el Estatuto vigente hasta la fecha, queda reestructurada y reorganizada la Comunidad de Propietarios Núcleo Residencial Tartessos de la manera que se distribuye y que se describe a continuación.
Artículo 2º. Descripción.
Los presentes estatutos tienen por objeto complementar las normas de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, a saber, Ley 8/1999, de 6 de abril de 1999 de reforma de la Ley 49/1960 de 21 de julio de 1960, estableciéndose reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del Conjunto Residencial, sus diferentes viviendas, locales, instalaciones y servicios comunes, gastos de administración, gobierno, jardinería, seguros, conservación y reparaciones para la Comunidad de Propietarios del Núcleo Residencial Tartessos sito en la barriada conocida como Tartessos, del distrito San Pablo-Santa Justa con C.I.F H-41141540, tal y como quedó determinado por el Notario de Sevilla, D. Luis Bollain Rozalem, en la escritura de División Horizontal otorgada, con el nº 941 y su protocolo, el día 17 de Mayo de 1.976. En adelante queda fijado el domicilio fiscal en C/Aorno nº 3-Local, 41008 de Sevilla.
Artículo 3º. Composición.
La Comunidad de Propietarios está compuesta por TREINTA Y CINCO BLOQUES DE VIVIENDAS Y LOCALES COMERCIALES Y SUS ZONAS COMUNES COMPLEMENTARIAS, y a su vez todos sus propietarios. Estos bloques corresponden a las siguientes direcciones: C/Aorno nº 1 y 3; C/Argantonio nº 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 12 y 14; C/Argentario nº 1, 3, 5, 7, 9; C/Gerión nº 4 y 6; C/Ligustino nº 1 y 3; C/Tartessos nº 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 13; y C/Turdetania nº 1 y 3, con las características que se definen en Anexo I.
Las zonas comunes, aparcamientos, parterres ajardinados, zonas peatonales y parque de juegos infantiles complementarios que envuelven los diferentes edificios se describen en Plano Anexo IV.
Existen aprox. 23.780 m2 de zonas comunes y edificios, que se distribuyen de la siguiente forma: aprox. 11.525 m2 suelo construido en diferentes edificaciones, aprox. 5.265 m2 de zonas peatonales; aprox. 1.130 m2 de aparcamiento; aprox. 5.130 m2 de parterres ajardinados, divididos en 31 acotaciones; y aprox. 730 m2 de parque de juegos infantiles.
El acerado y las zonas de aparcamiento de las calles Argantonio, Tartessos, Gerión y Tharsis, no pertenecen a la Comunidad de Propietarios, puesto que son vías públicas, tal como queda reflejado en el Plan General de Ordenación Urbana de la ciudad de Sevilla, aprobado el 15/03/07, y en el que se describen las zonas privativas.
Todas ellas construidas por las Cooperativas de Viviendas “San Francisco de Sales”, “San Pablo Apóstol” y “Santiago Apóstol”, en la zona entonces llamada prolongación Arroyo.
Artículo 4º. Objeto.
Su objeto será la administración y gobierno del referido Núcleo Residencial y su duración indefinida.
Artículo 5º. Notificaciones.
Los propietarios de las distintas viviendas, locales a efectos de requerimientos notariales y notificaciones judiciales y extrajudiciales, designarán obligatoriamente un domicilio comunicándoselo así al Presidente de la Junta. A falta de tal designación, se entiende elegido el inmueble perteneciente a cada propietario de la Comunidad de Propietarios referenciada, siendo válidas las notificaciones realizadas en los mismos a todos los efectos.
Capítulo II
ELEMENTOS PRIVATIVOS
Artículo 6º. Propiedad Privada.
Es propiedad privativa del titular o los titulares de las viviendas o locales, todo elemento constructivo que cuanto se halla comprendido en el recinto, bloque o espacio en el que él mismo se circunscribe. Se exceptúan únicamente las envolventes y fachadas de las edificaciones.
Artículo 7º. Comunidades de Propietarios.
Cada bloque o edificio funciona a su vez como una Comunidad de Propietarios, en la que regirán las normas estipuladas en los respectivos Estatutos de cada edificación en concreto. Cada propietario tendrá la plena propiedad de la vivienda o el local que haya adquirido, con las limitaciones que se establecen en la Ley, en la escritura de División Horizontal o en estos Estatutos.
Artículo 8º. Propiedades Privadas.
Al propietario de cada vivienda o local le corresponde la propiedad exclusiva de cuantos elementos se hallen en el interior de los mismos, y entre ellos: las puertas, las ventanas, tabiques, enlucidos, pavimentos, pintura, canalizaciones hasta las conducciones generales ascendentes o descendentes, aseos e instalaciones sanitarias. Así como a cada Comunidad de Propietarios de cada bloque le corresponderá la propiedad de las zonas comunes, instalaciones y demás elementos comunitarios del interior de la edificación.
Es decir, cada propietario detenta un derecho exclusivo de propiedad sobre su espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente y, además, un derecho conjunto de copropiedad sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes.
Artículo 9º. Modificaciones u Obras en la Propiedad Privada.
Todo titular o Comunidad de Propietarios podrá, a su costa, modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios dentro de su piso, local o bloque, que sean posibles conforme la ley, siempre que no afecten a las cosas comunes o a la propiedad privada de uno o más comuneros, y no menoscaben la seguridad del oficio, su estructura general, configuración o su estado exterior.
Asimismo todo titular está obligado a realizar las obras y reparaciones cuya omisión pueda perjudicar a la propiedad común o privada de otro comunero, respondiendo de los daños que con su forma de proceder y omisión ocasionara.
Además de las limitaciones que impone la Ley no podrá el propietario:
a) Alterar la configuración de la envolvente del edificio, ni cambiar el color del ladrillo visto o pretiles.
b) Cubrir o cerrar patios y terrazas total o parcialmente, sean comunes o privativos.
c) Construir más volumen edificatorio del existente, para que no alteren la envolvente que da forma al conjunto de la barriada.
Capítulo III
ELEMENTOS COMUNES
Artículo 10º. Elementos comunes.
Son elementos comunes los enumerados en la redacción dada al artículo 396 del Código Civil por la Ley 6 de Abril de 1999 de Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, y entre ellos, todos los constitutivos de la finca que en virtud de la escritura de división horizontal no hayan pasado a formar parte de las distintas viviendas o locales y que en consecuencia perteneciendo a la comunidad sirven para uso y aprovechamiento de todas las viviendas.
Especialmente se resalta como tales elementos comunes o partes en proindiviso, las siguientes: las zonas peatonales, parterres ajardinados, instalaciones, arbolado, zona de juegos, aparcamientos y locales o edificaciones propios de la comunidad, como queda reflejado en el Plan General de Ordenación Urbana de la ciudad de Sevilla, aprobado el 15/03/07, y en el que se describen las zonas privativas comunes, así como en el Plano Identificativo Anexo IV.
Artículo 11º. Modificaciones en Elementos Comunes.
Podrá modificarse el uso o la utilización de los elementos comunes por acuerdo mayoritario, siempre que el acuerdo no vaya en contra de lo dispuesto en la Ley o en la escritura de División Horizontal.
Por causa de fuerza mayor o exigencias de higiene, salubridad, estabilidad o seguridad podrán ser retirados los elementos comunes sin que sea preciso mediar previo acuerdo.
Artículo 12º. Uso Privativo de Elementos Comunes.
Ningún propietario podrá ser privado del disfrute de los elementos comunes, aunque podrá regularse por mayoría el modo de hacerlo en junta de propietarios.
Ningún propietario podrá ejercer trabajos u otras actividades en las cosas comunes, aunque estos fueran de interés o en beneficio común, aunque podrá regularse por mayoría el ejercicio de ciertas actividades o trabajos, así como el modo de hacerlo en junta de propietarios.
Artículo 13º. Almacenamiento en Elementos Comunes.
Las zonas comunes deberán estar siempre despejadas, prohibiéndose la acumulación en la misma de paquetes, bultos o elementos que molesten dificulten la utilización de los mismos.
Artículo 14º. Local y Almacén de la Comunidad de Propietarios.
La Comunidad de Propietarios tendrá un local en propiedad o en alquiler, situado en alguno de los edificios comuneros, que deberá servir como oficina y despacho de reuniones para el uso de la Junta Directiva y vecinos que lo soliciten, así como para almacén de materiales que se dispongan. Los gastos de alquiler, suministros e impuestos correspondientes a este local serán sufragados por los titulares de la comunidad de propietarios.
Artículo 15º. Obras en Zonas Comunes.
Cuando las obras a realizar por cada titular o bloque pudieran afectar a suelo de la Comunidad de Propietarios del Núcleo, requiere autorización previa de la propia Comunidad de Propietarios, especialmente si se tratase de obras de saneamiento o fachada.
Se deberá entregar por la empresa constructora o la Comunidad de Propietarios de Bloque a la Junta Directiva de la Comunidad de Propietarios del Núcleo un certificado/acuerdo donde se exponga que se comprometen a reparar todos los daños y desperfectos causados durante la obra.
Artículo 16º. Poda de Árboles.
La poda de árboles se realizará de manera bianual, siempre y cuando se disponga de fondos. Aunque se podrán realizar podas especiales o de urgencia, según necesidades, por temas de salubridad, estabilidad, o meteorológicas, que supongan peligro para los viandantes, así como retirada de árboles por cuestiones de estabilidad, salubridad o seguridad contra caídas.
Capítulo IV
CUOTAS, VARIACIÓN, MEJORAS Y COEFICIENTES DE PARTICIPACIÓN
Artículo 17º. Cuotas Ordinarias y Extraordinarias.
Las cuotas ordinarias vendrán establecidas por los presupuestos anuales presentados en Junta General Ordinaria, divididas según coeficiente de Participación, definidos en Anexo III, así como las extraordinarias se establecerán según las necesidades y acuerdos tomados en Junta de Propietarios.
Estas se abonarán mediante cargo en cuenta principalmente, mediante remesa bancaria, entre los cinco primeros días de cada mes. Los cobros a las diferentes viviendas, se las realizará unificando el cobro a la cuenta de la Comunidad de Propietarios, que las presentará como gastos comunes de viviendas, por comodidad de gestión. No obstante, el cobro a los diferentes locales se realizará siempre y en todo caso por separado, en ningún caso se entiende incluido en la cuota de la Comunidad de Propietarios de Bloque.
Artículo 18º. Mejoras de las Cuotas.
Para aclaración y ampliación de lo que disponen los artículos 10 y 11 de la Ley de propiedad Horizontal, se estatuye:
a) Que las mejoras e innovaciones necesarias requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad de la comunidad, podrán ser exigidas por uno cualquiera de los propietarios, y deberán ser llevadas a Junta General de Propietarios.
b) Que las mejoras e innovaciones necesarias requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad de la comunidad, podrán ser acordadas por mayoría del número de propietarios, y estarán obligados a su pago todos ellos, en proporción a su respectiva cuota.
c) Las innovaciones que supongan la creación de nuevos servicios para la Comunidad de Propietarios se estará a lo establecido en el articulado de este Estatuto.
d) La instalación de cualquier mejora o innovación que suponga la creación de una servidumbre para la Comunidad de Propietarios deberá ser acordada por voto favorable de las tres quintas del total de los propietarios.
Artículo 19º. Variación de las Cuotas.
En el supuesto de que fuera necesario la variación de las cuotas de participación, deberá convocarse Junta con el fin de aprobar la variación en aplicación del artículo 12 de la LPH, siempre que sea por causas justificadas, como la ampliación del número de viviendas o locales por una nueva construcción, o por innovaciones que originen un aumento o disminución de la capacidad de cualquiera de las viviendas o locales motivada por obras necesarias para la Comunidad de Propietarios en general.
Artículo 20º. Coeficientes de Participación.
A efectos de la participación en los elementos comunes, y demás previstos en la Ley, los coeficientes de participación que corresponden cada vivienda o local serán las fijadas en este Estatuto en Anexo III.
Los coeficientes de participación de las diferentes viviendas, unificadas en las distintas comunidades de propietarios, vienen definidos por el estudio de superficie, lo que determina que del total de la superficie de la Comunidad de Propietarios del Núcleo, corresponde a las viviendas el 90,09%, esto define un coeficiente de participación por vivienda del 0,1088%, lo que supone que las 828 viviendas gozan del mismo coeficiente de participación, como se detrae de los datos obrantes en el Registro de la Propiedad de Sevilla, así como en la dirección General del Catastro.
Respecto a los locales, los coeficientes de participación vienen definidos por el estudio de superficie, lo que determina que del total de la superficie de la Comunidad de Propietarios del Núcleo, corresponde a los locales el 9,91%, esto define un coeficiente de participación por local diferenciado por los cinco tipos de locales existentes, a saber: Tipo A, este local tiene de 20 a 40 m2; Tipo B, este tipo de locales tiene de 40,01 a 60 m2; Tipo C, este tipo de locales tiene de 60,01 a 80 m2; Tipo D, estos locales tienen de 80,01 a 100 m2; Tipo E, estos locales gozan de 100,01 a 120 m2, lo que supone un coeficiente de participación especifico para cada tipo de local que se encuentra fijado en las Tablas incluidas en el Anexo III, como se detrae de los datos obrantes en el Registro de la Propiedad de Sevilla, así como en la dirección General del Catastro.
Capítulo V
TITULAR, DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES
Artículo 21º. Titulares.
Se considerará titular de la vivienda o del local a aquel que lo justifique mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad o por título público pendiente de inscribir en dicho Registro.
Cada vivienda o local puede tener uno o más propietarios. En este último caso, los interesados elegirán a una sola persona para el ejercicio de todos sus derechos y el cumplimiento de todas sus obligaciones. Para el caso de que no lo designen se notificará a uno cualquiera de ellos las convocatorias, actas y resoluciones. En caso de usufructo, uso o habitación el ejercicio del derecho al voto corresponde al nudo propietario, quien se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser la representación expresa cuando se trate de obras extraordinarias y de mejora, o acuerdo que requiera ser adoptado por unanimidad de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 22º. Asistencia a Juntas y derecho a voto.
Tanto la asistencia a la Junta de Propietarios como el ejercicio del derecho de voto será personal, si bien se puede realizar por representación legal o voluntaria, siendo necesario para acreditar ésta un escrito firmado del propietario.
Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta de Propietarios no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad o cumpliendo el acuerdo suscrito para el pago de las mismas con la mencionada Comunidad, podrán participar en las deliberaciones de la Junta de Propietario sin tener derecho de voto.
Artículo 23º. Derechos.
Al propietario de cada vivienda o local le corresponden los siguientes derechos:
1) Tendrá el uso y disfrute de su parte privativa y de los elementos comunes que se le hayan asignado sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, en estos estatutos, o por los acuerdos posteriores que no atenten al derecho de propiedad.
2) La cuota de participación en las partes comunes va indisolublemente unida a la parte privativa.
3) Podrá hacer en su vivienda, local o bloque las obras o reparaciones que estime siempre que no afecten a los elementos comunes. Si las obras afectan o modifican éstos, se requiere previa autorización expresa por unanimidad y escrita de la Junta de Propietarios.
4) Emitir el voto en las Juntas de Propietarios y si es necesario a participar en las deliberaciones sin derecho a voto alguno.
Artículo 24º. Obligaciones.
Los propietarios quedan obligados:
- Respetar las instalaciones generales o de provecho de otro propietario.
- Mantener en perfecto estado de conservación las zonas comunes, incluyendo todos los servicios.
- Consentir en su piso, local o bloque las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres requeridas para la creación de servicios de interés general, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios que sufra.
- Permitir la entrada en su piso, local o bloque a los efectos prevenidos en los estatutos y para fiscalizar las instalaciones y servicios generales.
- Contribuir con arreglo a la cuota de participación señalada en este Estatuto o a la que especialmente se establezca, a los gatos generales para el adecuado sostenimiento de las zonas comunes, de sus servicios, cargas, tributos y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, así como a los gastos generales del Núcleo y de la Urbanización, con arreglo a su participación indivisa en la finca matriz no edificada sobre la que se hallan dichos elementos. Los gastos que puedan imputarse, sin género de duda, una sola casa o portal serán de cuenta exclusiva de los titulares de la misma, con arreglo al coeficiente de gastos señalados al piso o local en el título a estos efectos.
- Observar las diligencias debidas en el uso del inmueble y en las relaciones con los demás titulares, y responder de las infracciones cometidas por el usuario de su piso o local, sin perjuicio de las responsabilidades y acciones directas que procedan.
- A realizar a su costa y sin demora cuantas reparaciones ordinarias o extraordinarias sean necesarias para evitar cualquier daño a los elementos comunes y a las viviendas, locales o bloques.
- Los residuos y basuras generadas tantas por locales comerciales como viviendas, deberán ser recogidas por sus titulares o arrendatarios, aunque se disiparan en gran superficie en las zonas comunes.
Artículo 25º. Prohibiciones.
Se prohíbe expresamente a cada propietario:
a. La instalación de máquinas o infraestructura que produzcan ruido y molestias a los demás propietarios, así como efectuar cualquier clase de industria o actividad sin la previa autorización de la Comunidad de Propietarios, aún con independencia de que disfrute inicialmente de la correspondiente licencia administrativa.
b. Tender o poner a secar ropa en la fachada exterior, así como colocar objetos en los balcones y ventanas, que puedan producir daños estructurales, de estabilidad, estéticos o salubridad, autorizándose tan sólo macetas de flores, adornos de tamaño reducido o maquinarias de climatización, si están asegurados contra la caída.
c. Tener animales en lugares de uso común, salvo que no causen molestias y siempre que cumplan las vigentes disposiciones sanitarias y de policía municipal, sobre salubridad y forma de conducirlos en el exterior.
d. Alterar la actual distribución de huecos exteriores a las fachadas o abrir otros nuevos, salvo lo reconocido en la ley a las personas con alguna minusvalía o mayores de 75 años.
e. Instalar anuncios en las fachadas u objetos en las mismas, con la excepción de que se trate de anuncios de locales comerciales en planta baja, y que se coloquen dentro del ámbito de la fachada que corresponde a cada local. No se pondrá vitrinas ni aditamentos en las fachadas salvo dentro del hueco de los portales de cada entidad y sin rebasar la línea de la fachada.
f. Modificar en lo más mínimo la decoración o la ornamentación de las fachadas exteriores.
g. Variar la estructura de su entidad en cuanto a la consolidación y seguridad de las partes comunes.
h. En las zonas comunes no se permitirá aparcar vehículos a motor, bicicletas, carritos de niño y basuras, para uso privativo de algún titular, así como dejar, más que el tiempo necesario para la carga y descarga, cajones, fardos o mercancías. De la misma forma se prohíbe la acumulación de mercancías o cualquier clase de enseres en los rellanos, portal u otras zonas comunes.
i. Los vehículos habrán de aparcarse en la zona de aparcamiento destinado al efecto, dentro del núcleo, o en las calles públicas que lo rodean.
j. Al objeto de que el/los empleado/s de la Comunidad de Propietarios pueda cumplir con diligencia las funciones propias de su cargo, se prohíbe a los propietarios, arrendatarios u ocupantes de las viviendas o locales encargar al mismo trabajos particulares, salvo los urgentes o de pura cortesía.
k. No se permitirá a los niños, mayores de 6 años, ni el juego de pelota, ni el patinaje, ni el tránsito en bicicletas en las zonas comunes, ni en la zona destinada a parque infantil, siendo responsables los padres de los desperfectos que puedan causar a terceros o a los elementos comunes de la comunidad de propietarios y de los peligros a que puedan exponerse.
l. Los pisos habrán de dedicarse a morada del titular y les está prohibido desarrollar en él actividades que sean dañosas a la finca, peligrosas, incómodas o insalubres, o que atenten contra el orden, la moral o las buenas costumbres.
m. Tales prohibiciones afectan también a los locales de negocio, y en los mismos no se podrán instalar comercios o industrias que por sus peculiares características hagan disminuir el valor y prestancia del inmueble y ocasionen molestias a los Propietarios.
No obstante, la Junta de Propietarios por mayoría podrá levantar algunas de las prohibiciones indicadas, en los casos en los que no exista perjuicio para el interés común.
Artículo 26º. Cumplimientos y Ordenanzas.
Será obligatorio el cumplimiento de:
a. Los horarios de apertura y cierre de los comercios conforme a lo dispuesto en las Ordenanzas Municipales dictadas al respecto por el Ayuntamiento de Sevilla.
b. La Ordenanza reguladora de Obras y Actividades del Ayuntamiento de Sevilla.
c. La Ordenanza Municipal de Medio Ambiente en Materia de Ruidos y Vibraciones del Ayuntamiento de Sevilla.
d. La Ordenanza reguladora de las terrazas de veladores del Ayuntamiento de Sevilla.
En caso de incumplimiento de alguna de las mencionadas anteriores ordenanzas, la Comunidad de Propietarios se reserva el derecho de requerir la intervención de a los Organismo Municipales o Policía Local del Distrito San Pablo- Santa Justa en orden a que sancionen y pongan fin a las actividades infractoras.
Artículo 27º. Daños o deterioros.
Cada propietario responderá ante la comunidad y ante terceros de los daños u deterioros causados por su culpa o negligencia en los elementos comunes o en los elementos privativos de otras viviendas o locales o de las sanciones que por demora en la ejecución de obras imponga la Administración Pública.
Sobre este extremo el acuerdo de la Junta particular de cada bloque o el acuerdo de la Junta de Propietarios del Núcleo Residencial afectado por el daño a reparar, previo informe del técnico, será vinculante para el responsable o responsables de daños.
Artículo 28º. Usos de los titulares.
Las viviendas o locales del conjunto residencial, podrán destinarse a todos los usos permitidos por las Ordenanzas Municipales, y demás disposiciones legales sobre la materia, con la salvedad de las que produzcan cualquier tipo de ruido, olor, contaminación, y en general, las contenidas en el artículo 7 apartado 2 de la Ley de la Propiedad Horizontal, con las consecuencias prevenidas en la misma, así como las Ordenanzas de la Gerencia Municipal de Urbanismo de la ciudad de Sevilla.
Capítulo VI
GASTOS, CARGAS Y FONDOS DE RESERVA
Artículo 29º. Cargas.
Los arbitrios, contribuciones, impuestos, seguros o indemnizaciones, presentes o futuras, que gravan la totalidad de la finca se abonarán por todos los propietarios en proporción al coeficiente de propiedad en los elementos comunes de su conjunto, que se asignan en este Estatuto a las respectivas viviendas y locales.
Artículo 30º. Gastos de Conservación y Reparación.
Los gastos de conservación, reparación y eventual reconstrucción o modificación de los elementos comunes serán sufragados por todos los propietarios en proporción al coeficiente de propiedad en los elementos comunes de su conjunto, que se asignan en este Estatuto a las respectivas viviendas y locales.
Artículo 31º. Gastos de Utilización.
Los gastos que se originen por la utilización de los elementos comunes serán repartidos en proporción a la cuota de participación fijada en este Estatuto como regla general.
Artículo 32º. Gastos de Elementos Comunes.
Los gastos de conservación y reparación de los elementos comunes de uso particular de algún copropietario, serán sufragados por mitad por los copropietarios que los usen o se beneficien de ellos y por la propia Comunidad, si el uso no es exclusivo. Tratándose de un elemento común de uso exclusivo de algún propietario, los gastos de conservación y reparación serán sufragados exclusivamente por los copropietarios que los usen o se beneficien de ellos.
Artículo 33º. Desembolso de gastos.
El desembolso de las cantidades que a cada propietario corresponda satisfacer, por su participación en los gastos comunes presupuestados para cada periodo mensual, o en los extraordinarios que se originen, tendrá lugar en los primeros quince días siguientes a la fecha del acuerdo, si se tratase de gastos extraordinarios, o en los primeros quince días del mes, si se tratase de gastos ordinarios.
Artículo 34º. Fondo de Reserva.
Se establece un Fondo de Reserva para atender a las obras de reparación y conservación de la finca, que estará constituido por una cantidad mínima equivalente al 10 por 100 del presupuesto en el primer ejercicio y alcanzará en los siguientes ejercicios al 20 por 100, debiendo mantenerse este fondo en esta cuantía como obligatorio en todos los ejercicios, así mismo los gastos efectuados del mismo serán repuestos mediante nuevas derramas. Siempre y cuando no haya problemas de reajuste o regularización de cuentas, que tengan el presupuesto o el fondo de reserva alterado con respecto a la normalidad.
Capítulo VII
ORGANOS DE REPRESENTACIÓN, GOBIERNO Y PARTICIPACIÓN
Artículo 35º. Junta General de Propietarios.
La Junta General de Propietarios, compuesta por todos los titulares de viviendas o locales de negocio del Núcleo, será el órgano supremo de gobierno y decisión de la Comunidad, y los acuerdos que se adopten en la misma serán obligatorios para todos los comuneros, salvo en los casos en que legalmente se disponga otra cosa.
Artículo 36º. Representación.
Los titulares de las viviendas, podrán ser representados en la Junta General de Propietarios por el presidente de la comunidad de propietarios del bloque correspondiente, funcionando como vocal con voz y voto, si así está estipulado en sus Estatutos, normas de régimen interno, o mediante representación expresa o tácita otorgada por la Junta de Propietarios del Bloque correspondiente.
También podrán ser representados los titulares de las viviendas en la Junta de Propietarios por propietario o persona diferente del presidente de su respectivo bloque, requerirá en todo caso representación expresa y escrita.
Para todo tipo de decisiones, las representaciones serán computadas en función al número de cuotas de participación que contengan, a saber, al número de viviendas representadas.
Los diferentes locales podrán estar representados por una comisión de los mismos, que será establecida en Junta General de Propietarios, teniendo los representantes voz y voto en las decisiones que se discutan. Igualmente, para todo tipo de decisiones, las representaciones serán computadas en función al número de cuotas de participación que contengan, a saber, al número de locales representados.
Artículo 37º. Funciones.
Corresponde a la Junta General de Propietarios, de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal:
a. Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo 13 de la reseñada Ley y resolver cuantas reclamaciones realicen los titulares de los pisos o locales contra la actuación de aquellos.
b. Aprobar el plan de gastos y de ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c. Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el/la Administrador/a en virtud de lo dispuesto en el artículo 20.c) del mismo cuerpo legal.
d. Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
e. Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
Artículo 38º. Presidente.
El Presidente, que será propietario, será nombrado de entre los mismos mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo, ostentará legalmente la representación de la Comunidad en juicio o fuera de él, en todos los asuntos que le afecten. Igualmente, podrá ostentar el cargo, un propietario que se ofrezca de manera voluntaria en los casos en que no resulte elegido ningún a través de los mecanismos mencionados. El Presidente podrá ostentar los cargos de Secretario y de Administrador. Presidirá las reuniones y será el encargado de ejecutar o hacer cumplir sus acuerdos.
Artículo 39º. Vicepresidente.
El Vicepresidente, es un cargo facultativo, solo existirá si la Junta de Propietarios así lo decide, en caso de decidir su nombramiento sus facultades serán las estipuladas en el artículo 13.4 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 40º. Secretario.
Al Secretario/a le corresponde llevar o controlar la correspondencia, guardar durante cinco años los documentos, los libros sociales y de contabilidad, expedir certificaciones con el Visto Bueno del Presidente, y guardar el Libro de Actas.
Artículo 41º. Administrador.
Corresponde al Administrador:
- Seguir y notificar, si fuera necesario, las indicaciones del Presidente o acuerdo de la Junta sobre la finca, sus instalaciones y servicios y hacer las oportunas advertencias a los titulares.
- Preparar con la debida antelación al Presidente, para después someter a la Junta, el plan de gastos previsibles y presupuestos proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
- Atender a la conservación del edificio, advirtiendo si tiene conocimiento de las reparaciones ordinarias que haya de realizar y pudiendo en las extraordinarias adoptar medidas urgentes, dando inmediata cuenta a la Junta o en su caso a los propietarios.
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras y efectuar cobros y pagos.
Artículo 42º. Convocatorias.
La Junta General de Propietarios se reunirá obligatoriamente una vez al año, dentro del primer trimestre natural del año siguiente o en el último del mismo, para aprobar los presupuestos y las cuentas, y designar los cargos de los órganos de gobierno, y en las demás ocasiones que lo juzgue oportuno el Presidente o lo pidan una cuarta parte de los propietarios o un número de éstos que represente al menos el veinticinco por ciento de las cuotas de participación.
La convocatoria la hará el Presidente o en su defecto los promotores de la reunión, con indicación detallada del orden del día, día, lugar y hora de la Junta, en primera convocatoria y en segunda, entregándose la citación a todos los propietarios por escrito en el domicilio designado a tal efecto, y en su defecto, en el piso o local perteneciente al mismo. Se hará constar la relación de propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas con la advertencia de la privación del derecho al voto, en virtud del artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
La citación para la Junta ordinaria anual se realizará con una antelación mínima de seis días a la fecha de celebración de la junta, para las extraordinarias con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de los interesados.
Artículo 43º. Formación de Junta General de Propietarios.
Para que se considere formada la Junta General de Propietarios en primera convocatoria han de estar presentes, por si o debidamente representados, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, en segunda convocatoria se celebrará la Junta, sin sujeción a quorum.
Artículo 44º. Acuerdos.
Los acuerdos de la Junta General de Propietarios, de conformidad con el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, para que tengan validez se sujetarán a las siguientes normas:
a. Se computarán como favorables los votos de los ausentes que fueran notificados a la convocatoria que no se opusieran en el plazo de treinta días desde la notificación del acuerdo.
b. Se exige unanimidad de los asistentes para los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de reglas en el título constitutivo de la propiedad o de los Estatutos.
c. Se requiere tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas para el establecimiento o supresión de elementos y servicios comunes. Se requiere el mismo quórum para el arrendamiento de elementos comunes.
d. Se impone mayoría de número de propietarios que representen mayoría de cuotas para la supresión de barreras arquitectónicas.
e. Será necesario el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, para la instalación o adaptación de nuevos sistemas de telecomunicaciones o nuevas energías y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. El disidente no resultará obligado, si desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
f. Para la validez de los demás acuerdos, no contemplados anteriormente, bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
g. Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, podrá instarse dentro de los treinta días, contados desde la segunda asamblea la intervención judicial en la forma prevenida en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 45º. Impugnación.
Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación vigente cuando sean contrarios a la ley o a estos estatutos, resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad o supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución.
Artículo 46º. Actas y Certificados.
Los acuerdos de la Junta de Propietarios se reflejarán en un Libro de Actas, foliado y sellado por el Registro de la Propiedad en que está inscrita la finca completamente.
De cada sesión se extenderá un acta que será firmada por el Presidente y el Secretario. Y será notificada en cualquier forma o medio de la que quede constancia.
De los acuerdos podrá obtener certificación cualquiera de los propietarios.
Artículo 47º. Junta Directiva y Comisión de Trabajo.
Con el fin de agilizar la tramitación de los asuntos de interés para la Comunidad, se crea una Junta Directiva o Comisión de Trabajo, que está compuesta por el Presidente de la Comunidad, el Vicepresidente de la misma, si se hubiera nombrado, el secretario, y un Vocal, por cada uno de los BLOQUES que integran el Núcleo, y los representantes de los locales de negocios.
Esta Junta Directiva debatirá y deliberará sobre todos los asuntos que se vayan a someter con posterioridad a la Junta de Propietarios, careciendo de derecho de voto en relación a los mismos.
Capítulo VIII
OBLIGACIONES ECONOMICAS DE LOS PROPIETARIOS Y SUS RECLAMACIONES
Artículo 48º. Obligaciones Económicas.
Cada Propietario está obligado a pagar el importe de la parte que le corresponda en los gastos comunes, una vez fijada por la Junta en proporción a la cuota de participación fijada en este Estatuto. Al pago de estos gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente, estará afecto el piso cualquiera que sea su propietario. Las cantidades anuales que los propietarios deban abonar o satisfacer según el presupuesto ordinario, deberán realizarlos al Administrador por meses naturales dentro de los quince días primeros días de cada mes.
En caso de impago de las cantidades que proceda abonar está autorizado el Presidente o el administrador si lo hubiera, a reclamar el pago por la vía judicial expidiéndose para ello certificación del acuerdo de la Junta que con anterioridad haya sido notificado al propietario moroso de forma que quede constancia.
La cuota no satisfecha dentro de dicho plazo devengará, sin requerimiento previo alguno, por cada día de retraso en el pago del interés legal del dinero a favor de la comunidad.
El administrador expedirá los recibos correspondientes contra la entrega de cualquier cantidad, siendo obligación de los propietarios exigir el recibo y que se especifique el destino de dicho pago.
Artículo 49º. Cuentas Bancarias.
La Comunidad abrirá una cuenta corriente en una Entidad Financiera de la localidad a nombre de la Comunidad de Propietarios. Respecto de las cuentas corrientes que se concierten se harán constar que la disponibilidad de la misma es INDISTINTA con respecto a las personas que tiene reconocido su firma, el Presidente de la Comunidad de Propietarios, y el Secretario-Administrador de la misma.
Se llevará un libro de ingresos y gastos y se conservarán debidamente ordenados justificantes de pago e ingresos.
Capítulo IX
EVENTOS Y ORGANIZACIONES COMUNES EXTRAORDINARIAS
Artículo 50º. Eventos y Organizaciones.
La Comunidad de Propietarios podrá realizar distintos eventos u organizaciones comunes extraordinarias, en zonas comunes, siempre que cuente con la aprobación en Junta de Propietarios, y el presupuesto para tal fin no altere los presupuestos anuales. En modo alguno, se realizarán eventos que condicionen las cuotas ordinarias, ni exijan aportar cuotas extraordinarias para su realización.
Artículo 51º. Suelo de uso común en eventos.
El suelo de uso común privativo no se podrá utilizar con fines lucrativos privados, ni para eventos privativos o en beneficio de algún titular, sin permiso de la Junta Directiva o Junta de Propietarios.
Artículo 52º. Stands.
Se podrán colocar stand de venta y comercio siempre y cuando se acojan a unas prácticas de buena vecindad marcadas y a la previa autorización a la Junta de Gobierno. Los stand que se coloquen se podrán utilizar solo el tiempo que dure la actividad, más el tiempo de instalación y desmontaje que se estima en dos horas. No se utilizarán en días posteriores a los eventos organizados, ni para el fin destinado en el evento ni para otro distinto cualquiera que sea éste.
Los elementos necesarios para los stands, así como mesas, sillas, etc, correrán a cargo del comercio, no pudiéndose utilizar en beneficio propio los materiales de que disponga la Comunidad de Propietarios.
En caso de incumplimiento, se denegará el permiso de instalación del stand o se le privará del uso si ya lo tuvieran a los diferentes comercios.
Artículo 53º. Publicidad y Boletines.
Se realizarán en la medida de lo posible boletines informativos anuales o semestrales, en los cuales pueden existir anuncios publicitarios de los diferentes comercios del Núcleo Residencial, los cuales tendrán costes necesarios para sufragar la realización del mismo.
Capítulo X
RESPONSABILIDADES FRENTE A TERCEROS, RESPONSABILIDAD CIVIL Y SEGUROS
Artículo 54º. Deudas a terceros.
La Comunidad de Propietarios responderá de las deudas frente a terceros, pero el acreedor frente a la comunidad podrá dirigirse directamente contra el propietario que sea moroso previo requerimiento.
Artículo 55º. Seguro de Responsabilidad Civil.
Será establecido un seguro sobre la totalidad del inmueble, a cargo de la Comunidad, que cubra los riesgos de incendio, inundaciones, caída de arbolado o daños por vallado y Responsabilidad Civil, siendo el Presidente autorizado a concertarlo o modificarlo en bien de los intereses comunitarios.
En caso de siniestro, la indemnización percibida se destinará a la reconstrucción de la parte destruida, quedando la cantidad sobrante como fondo de la Comunidad. Si la indemnización fuera insuficiente para cubrir la reconstrucción, los distintos titulares habrán de concurrir a cubrir la diferencia en proporción a su cuota.
Capítulo XI
DISPOSICIONES FINALES
Artículo 56º. Disposiciones legales.
En todo lo no previsto en los Estatutos se estará a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal vigente y demás disposiciones legales aplicables.
Artículo 57º. Disposición ante los Juzgados y Tribunales.
Para la resolución de cuantas cuestiones de índole jurisdiccional se planteen, los propietarios se someten expresamente a los Juzgados o Tribunales de Sevilla.
Artículo 58º. Sumisión de Mediación.
Con excepción de los procedimientos de desahucio o de privación de uso del apartamento a que se refiere el artículo 19 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal y de aquellos otros de equidad regulados en los números 2 y 3 del artículo 16 de la misma Ley, todas cuantas otras cuestiones puedan surgir entre los propietarios han de someterse al Procedimiento de Mediación.
Artículo 59º. Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los Estatutos se inscribirán en el Registro de la Propiedad, facultando al Presidente, para ejecutar todos los tramites que fueran necesarios, para su inscripción.
El Presidente-Administrador-Asesor Técnico
D. Fco Javier Vega Pozo
La Vicepresidenta
Dña. Juana Macías Romero
La Secretaria-Abogada-Asesora Jurídica
Dña. Carmen Rodríguez González
No hay comentarios:
Publicar un comentario