Artículo 1º. En virtud de la facultad reglamentaria que otorga el artículo 5º de la vigente Ley sobre la Propiedad Horizontal, se formula el presente estatuto que cumple la misión de desarrollar la ordenación legal vigente, adecuándolo a la concreta situación y peculiares circunstancias del inmueble.
En este régimen normativo se contienen las reglas para el ejercicio de los derechos y las obligaciones de los propietarios en orden al uso y destino de las instalaciones, servicios, cosas comunes, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, convivencia y buenas relaciones de vecindad, constituyendo todo ello un estatuto privativo, por el cual habrá de regirse la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL NÚCLEO RESIDENCIAL “TARTESSOS”, compuesta por TREINTA Y CINCO CASAS AGRUPADAS EN 10 BLOQUES DE LA SIGUIENTE FORMA:
Bloque primero: casas núm. 1 y 2; Bloque segundo: casas núm. 3 y 4; Bloque tercero: casas núm. 5 y 6; Bloque cuarto: casas núm. 7 y 8; Bloque quinto: casas núm. 9 y 10; Bloque siete: casas núm. 14, 15 y 16; Bloque ocho: casas núm. 17, 18, 19, 20, 21, 22 y 23; Bloque noveno: casas núm. 24, 25, 26, 27 y 28; Bloque diez: casas núm. 29, 30, 31, 32 y 33; Bloque once: casas núm. 34, 35, 36, 37 y 38.
Todas ellas construidas por las Cooperativas de Viviendas “San Francisco de Sales”, “San Pablo Apóstol” y “Santiago Apóstol”, en la zona enclavada en prolongación calle Arroyo.
Artículo 2º. Al titular de cada piso o local le corresponde el dominio y la propiedad exclusivas de las dependencias que lo integran y de todas sus instalaciones y de sus servicios y accesorios que se encuentran en su interior o sirvan exclusivamente al mismo, salvo limitación legal o estatutaria.
Cada piso o local se entiende constituido por la cabida comprendida dentro de sus muros y paredes actuales.
Artículo 3º. Son de uso común de los titulares de viviendas o locales de negocios que integran el núcleo residencial “TARTESSOS” todos los elementos comprendidos en el concepto general expuesto en el artículo 396 del Código Civil que afecten a la totalidad del Núcleo, y concretamente los que se hallan en el resto de la finca matriz no edificada ocupada por viales acerados, zona de aparcamientos y espacios abiertos, y cuya propiedad pertenecen proindiviso a cada comunero con arreglo al coeficiente señalado en la escritura de división horizontal y de propiedad común de los condominios de cada bloque, la misma clase de elementos que estén dentro de la superficie y edificación ocupadas por el mismo, destinados privativamente al uso de cada bloque.
Sobre los elementos del núcleo primeramente citado, existe una servidumbre activa y pasiva década comunero con respecto a los restantes de paso de uso.
Artículo 4º. Todo titular podrá, a su costa, modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios dentro de su piso, local, que sean posibles conforme la ley, siempre que no afecten a las cosas comunes o a la propiedad privada de uno o más comuneros, y no menoscaben la seguridad del oficio, su estructura general, configuración o su estado exterior.
Asimismo todo titular está obligado a realizar las obras y reparaciones cuya omisión pueda perjudicar a la propiedad común o privada de otro comunero, respondiendo de los daños que con su forma de proceder y omisión ocasionara.
Artículo 5º. Serán de cuenta de los propietarios los gastos que por su causa originen las reparaciones que hayan de hacerse por averías, obstrucciones, o mal uso de las instalaciones, canalizaciones, respondiendo también de los daños que por su conducta se produjeran en los bienes de los demás copropietarios. De igual modo si la causa de los daños fuera imputable a varios copropietarios en concreto.
Sobre este extremo el acuerdo de la junta particular de cada bloque, a que hace referencia el art. 19 de los presentes estatutos, o en su caso de la junta de la casa afectada por el daño a reparar, previo informe del llamado como técnico, será vinculante para el responsable o responsables de daños.
Si el daño fuera ocasionado en los elementos comunes que afectan a la totalidad del Núcleo, el acuerdo de la obligatoriedad de la reparación y pago de los daños se tomarán por la junta de gobierno del Núcleo, de la que más adelante se hablará.
Artículo 6º. Serán obligaciones de cada propietario:
- Respetar las instalaciones generales o de provecho de otro propietario, incluidas en su piso o local.
- Mantener en perfecto estado de conservación de su propio piso o local.
- Consentir en su piso o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres requeridas para la creación de servicios de interés general, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios que sufra.
- Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los apartados anteriores y en los artículos 4º y 5º de estos estatutos y para fiscalizar las instalaciones y servicios generales.
- Contribuir con arreglo a la cuota de participación señala en el título o a la que especialmente se establezca, a los gatos generales para el adecuado sostenimiento del bloque, de sus servicios, cargas, tributos y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, así como a los gastos generales del Núcleo y de la Urbanización, con arreglo a su participación indivisa en la finca matriz no edificada sobre la que se hallan dichos elementos. Los gastos que puedan imputarse, sin género de duda, una sola casa o portal serán de cuenta exclusiva de los titulares de la misma, con arreglo al coeficiente de gastos señalados al piso o local en el título a estos efectos.
- Observar las diligencias debidas en el uso del inmueble y en las relaciones con los demás titulares, y responder de las infracciones cometidas por el usuario de su piso o local, sin perjuicio de las responsabilidades y acciones directas que procedan.
Artículo 7º. La Junta General de Propietarios, compuesta por todos los titulares de viviendas o locales de negocio del Núcleo, será el órgano supremo de gobierno y decisión de la Comunidad, y los acuerdos que se adopten en la misma serán obligatorios para todos los comuneros, salvo en los casos en que legalmente se disponga otra cosa.
Artículo 8º. Corresponde a la Junta General de Propietarios:
- Nombrar y remover las personas que han de ostentar los cargos de Presidente, Vicepresidente y Secretario.
- Resolver las reclamaciones que planteen los titulares de pisos o locales.
- Aprobar el presupuesto de gastos e ingresos previsible y las cuentas correspondientes.
- Aprobar la ejecución de las obras de reparación que no se consideren urgentes, y las extraordinarias y de mejoras, y las fórmulas de obtención de los fondos necesarios para la realización de las mismas.
- Conocer y decidir de los asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias y convenientes para el mejor servicio común.
- Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
Artículo 9º. Los cargos de Presidente, Vicepresidente y Secretario serán obligatorios para los elegidos por la Junta General de Propietarios del Núcleo. Tendrán un año de duración y podrán ser removidos antes de su terminación en Junta General de Propietarios Extraordinaria, convocada al efecto.
No obstante lo anterior, podrán excusarse del desempeño de dichos cargos los comuneros que se encuentren en cualquiera de las circunstancias siguientes:
- Encontrarse física o mentalmente incapacitado para el ejercicio del cargo.
- Tener más de setenta años de edad.
- Haber desempeñado con anterioridad cualquiera de dichos cargos y existir algún comunero que aún no los hubiese desempeñado, o lo hubiese hecho menor número de veces que el elegido, sin causa de excusa alguna.
Artículo 10º. La Junta General de Propietarios nombrará un Administrador, que ejercerá el cargo por un año, que puede ser prorrogado.
El Presidente podrá delegar en el Administrador las facultades administrativas y de representación que se acuerden en Junta General de Propietarios.
El Administrador estará obligado a asistir a las reuniones de la Junta, con el fin de dar cuenta de sus gestiones y levantar el Acta de las mismas. En las juntas tendrá voz pero no voto.
En los quince días siguientes a la terminación de un trimestre natural está obligado a remitir al presidente de la comunidad un estado de las cuentas de la comunidad. Una copia del mismo se remitirá por el Administrador a cada uno de los Presidentes de cada una de las casas que componen la comunidad.
Además llevará la contabilidad particular de cada bloque, remitiendo a su presidente, dentro del plazo señalado en el párrafo anterior un estado de cuentas correspondiente al trimestre, independizando dentro de la misma los ingresos y gastos correspondiente a cada casa o portal.
Artículo 11º. La Junta General de Propietarios se reunirá obligatoriamente una vez al año, dentro del último trimestre natural del mismo, con el fin de aprobar el presupuesto de gastos e ingresos del próximo año y las cuentas de la Comunidad, y asimismo proceder a la elección de cargos, citándose para ellos a todos los miembros de la comunidad por escrito, en el que constará el orden del día, y con una antelación mínima de seis días a la fecha de celebración de la junta.
Esta junta tendrá carácter de ordinaria.
Del mismo modo podrá reunirse la Junta, previa convocatoria con iguales requisitos que los expuestos en el párrafo anterior, cuando asó lo estime procedente el Presidente o lo soliciten el veinticinco por ciento de los comuneros.
Esta Junta tendrá carácter de extraordinaria.
La documentación relacionada con los asuntos que figuren en el orden del día deberá estar a disposición de los copropietarios para su examen con la misma antelación que para la convocatoria de la Junta.
Artículo 12º. Para que se considere formada la Junta General de Propietarios en primera convocatoria han de estar presentes, por si o debidamente representados, la mitad más uno de los comuneros; en segunda convocatoria se celebrará la Junta, cualquiera que fuere el número de los asistentes.
Los acuerdos, salvo en los casos en que legalmente se disponga otra cosa, se tomarán por mayoría de voto de los asistentes, considerándose existe tal mayoría con la mitad más uno de los votos.
En caso de empate, el voto del Presidente decidirá la cuestión.
Artículo 13º. Los acuerdos de la Junta General de Propietarios para que tengan validez se sujetarán a las siguientes normas:
- Necesitarán la unanimidad de los asistentes los acuerdos relativos a la modificación, ampliación o supresión de las reglas contenidas en el título de propiedad o en estos Estatutos. Los propietarios que habiendo sido citados en legal forma no asistieran a la Junta, serán notificado por certificado de acuerdo o acuerdos adoptados por los presentes, y, si en el plazo de treinta días a partir de la recepción de la notificación, no manifiestan en forma su discrepancias, se considerarán vinculados tácitamente del acuerdo o acuerdos adoptados, que no serán ejecutivos hasta que trascurra el plazo concedido para contestación, salvo que antes manifiesten su conformidad.
- Mayoría de la mitad más uno de los asistentes, para todos los demás acuerdos.
Artículo 14º. Los Propietarios que estimaren gravemente perjudicial para ellos el acuerdo de la mayoría, si representan la cuarta parte de las cuotas de participación, podrán acudir al juez, quien decidirá sobre la procedencia del acuerdo tomado.
Artículo 15º. Los acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos serán impugnables ante el Juez por los propietarios, pero el acuerdo será provisionalmente ejecutivo, salvo que el Juez ordene la suspensión.
Esta acción sólo podrá ejercitarse dentro de los treinta días naturales siguientes al acuerdo o a la notificación del mismo, si el que lo impugna hubiera estado ausente.
Artículo 16º. Los acuerdos se reflejarán en un Libro de Actas, foliado, sellado y diligenciado por el Juzgado Municipal.
Las actas se extenderán por el actuante, con el V. Bº. del Presidente y la firma de todos los asistentes a la reunión.
Artículo 17º. Con el fin de agilizar la tramitación de los asuntos de interés para la Comunidad, se crea una Junta de Gobierno, que está compuesta por el Presidente de la Comunidad, el Vicepresidente de la misma y un Vocal, por cada uno de los BLOQUES que integran el Núcleo, elegido por los titulares de viviendas o locales de negocio del BLOQUE que representará, actuando como Secretario el de la Comunidad.
Los representantes de los BLOQUES darán cuenta antes de ir al Núcleo del asunto si es de envergadura, para tomar antes acuerdo de Junta de BLOQUE.
Artículo 18º. Las misiones de esta Junta de Gobierno serán las siguientes:
- Preparar el presupuesto de ingreso y gastos anuales para su aprobación por la Junta General de Propietarios.
- Estudiar normas y reglamentos de régimen interior para el adecuado uso de los elementos comunes que afecten a la totalidad del NÚCLEO, para su sometimiento a la Junta General de Propietarios salvo casos de Urgencia, en los que se estará a lo dispuesto en el apartado 7. de este artículo.
- Velar por el exacto cumplimiento de los acuerdos tomados por la Junta General de Propietarios disponiendo lo conveniente y necesario para ello.
- Estudio de las cuestiones que plantean los propietarios de viviendas o locales de negocio para informar a la Junta General de Propietarios, a fin de que ésta decida sobre las mismas.
- Ordenar y contratar las obras de reparación y conservación cuya no realización implicaren peligro, daño o responsabilidad para el Núcleo sin perjuicio de dar posteriormente cuenta a la Junta General de Propietarios.
- Preparar el plan de obras de conservación y mejoras que no tengan carácter de urgente o sean extraordinarias.
- En general tomar cuantas decisiones y disposiciones sean necesarias encaminadas a un mejor uso y conservación de las cosas comunes y a la coordinación de las relaciones entre las diversas casas del núcleo.
De estas disposiciones y decisiones se darán cuenta a la Comunidad en la primera Junta General de Propietarios que se celebre después de que hayan sido tomadas, para que la Junta pueda decidir, en definitiva, sobre su procedencia y mantenimiento.
Artículo 19º. Todos los titulares de viviendas o locales de negocio de cada uno de los Bloques que constituyen la Comunidad, para la conservación y gobierno de los elementos comunes que sean privativos de estos BLOQUES, así como para la discusión y resolución de los asuntos propios de ellos, formarán la “Junta de Propietarios de BLOQUE”.
Artículo 20º. Se elegirán por los condominios del BLOQUE un Presidente y un Secretario, que desempeñarán el cargo pro tiempo de un año.
Esta Junta se reunirá obligatoriamente una vez en cada semestre natural del año.
El Presidente será encargado de convocar las reuniones cuantas veces lo considere necesario y dirigirá el debate de las mismas. El secretario llevará un Libro de Actas, debidamente foliado, sellado y diligenciado en el cual se recogerán los acuerdos tomados y se firmará por todos los asistentes a la reunión.
Esta Junta de Propietarios de BLOQUE tendrá las mismas facultades que la Junta General de Propietarios en orden a sus elementos comunes, y expresamente podrá imponer cuotas ordinarias o extraordinarias para el sostenimiento, conservación, reparación y mejoras de los mismos, fijando el importe de las mismas en proporción a la cuota de participación reseñada e el título de propiedad, o bien determinado el reparto de otro modo e incluso a partes iguales.
En cuanto a las convocatorias, mayorías, impugnación de los acuerdos tomados, etc., se estará a lo dispuesto en el presente Estatuto para la Junta General de Propietarios y en la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 21º. Cuando los elementos comunes afecten a una sola casa los Propietarios de piso o locales de la misma se pondrán de acuerdo en reunión convocada al efecto, que será presidida con voz pero sin voto, por el presidente del BLOQUE.
El acuerdo que se tome será obligatorio para todos los titulares de la casa afectada y se llevará al libro de actas del BLOQUE, previa redacción conjunta del Acta por los Propietarios intervinientes. Este acta se firmará por todos los asistentes a la reunión, en el libro de su BLOQUE.
Artículo 22º. Todos los acuerdos tomados por estos Propietarios de una casa, serán comunicados, por medio de certificación expedida por el Secretario de la Junta de Propietarios de BLOQUE a la Junta de Gobierno de la Comunidad, que acusará recibo de la misma.
La Junta de Gobierno dará cuenta a la Junta General de Propietarios, a fin de que ésta ordene su inserción en el Libro de Actas de la Comunidad, de forma que se considere como acuerdo tomado por ésta.
Artículo 23º. Cada Propietario contribuirá a los gastos generales para el adecuado sostenimiento y que se refieran a las cosas comunes, servicios, tributos cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, con arreglo a lo dispuesto en el apartado 5º de estos Estatutos.
No obstante, lo anteriormente expuesto, los locales comerciales no contribuirán a los gastos que se originen por ascensor, agua, electricidad, pintura y decoración interior, salvo patio de luces que le afectasen del inmueble.
Artículo 24º. Si por cualquier cuestión no prevista en el presupuesto de gastos, la cuota asignada para gastos comunes no cubra los mismos, en el recibo del siguiente mes se incrementará la cantidad que a cada uno le corresponda abonar.
Los propietarios de locales de negocio no contribuirán a estos incrementos cuando se trate de reforma o reparaciones que sólo afecten al interior del edificio, no ocupado o usados por ellos.
Artículo 25º. Cuando se trate de obras de reforma o reparaciones en zonas comunes, como bajantes, cubiertas de azotea, etc., si estarán obligados a abonar la parte que les corresponda a los locales comerciales, excepto pintura, decoración, y limpieza de zonas comunes interiores.
Artículo 26º. El piso o local estará afecto al pago de los gastos comunes ordinarios y extraordinarios producidos por las fechas vencidas, cualquier que fuere el Propietario actual y su título de adquisición, siendo estos créditos a favor de la Comunidad preferentes a cualquier otro. En caso de morosidad o incumplimiento por algún Propietario de esta obligación, la Junta de Gobierno podrá requerirlo fehacientemente de pago por plazo de treinta días naturales, pasados los cuales sin verificarlo, se le exigirá por vía judicial, siendo a su cargo los gastos que con su conducta pudiera ocasionar. Para esto se dará poder al presidente para que en nombre de la Comunidad otorgue a su vez poder a procuradores y letrados, que representen y defiendan los intereses de la Comunidad.
Artículo 27º. A los habitantes del núcleo le está prohibido tender oponer a secar ropa en la fachada exterior, así como colocar objetos en los balcones y ventanas autorizándose tan sólo macetas de flores y adornos de tamaño reducido, si están asegurados contra la caída.
Artículo 28º. Se prohíbe a los habitantes del Núcleo tener animales en lugares de uso común, permitiéndole dentro de los pisos y locales, siempre que no causen molestias y que su número esté tolerado por la vigentes disposiciones sanitarias y de policía municipal.
Artículo 29º. En las escaleras, accesos, zaguán y portal no se permitirá aparcar vehículos, bicicletas, carritos de niño y basuras que entorpezcan la libre circulación así como ocupar con muebles las terrazas, pasillos, rellanos de escaleras y demás lugares de uso común.
Los vehículos habrán de aparcarse en la zona de aparcamiento destinado al efecto, dentro del núcleo, o en las calles públicas que lo rodean.
Artículo 30º. Queda prohibido motores, herramientas o máquinas no usuales y corrientes para los servicios de habitación y morada, que puedan causar ruidos y molestias a los usuarios de las vivienda.
Artículo 31º. Todos los ruidos deberán cesar a la hora del cierre del portal y a la hora de la siesta.
Artículo 32º. No se permitirá a los niños ni el patinaje ni el juego de pelota por el patio, escaleras, pasillos y demás sitios comunes, excepto en la zona de albero, que serán las que utilicen éstos para sus juegos y recreos, siendo responsables los padres de los desperfectos que puedan causar y de los peligros a que puedan exponerse.
Artículo 33º. Los pisos habrán de dedicarse a morada del titular y les está prohibido desarrollar en él actividades que sean dañosas a la finca, peligrosas, incómodas o insalubres, o que atenten contra el orden, la moral o las buenas costumbres.
Tales prohibiciones afectan también a los locales de negocio, y en los mismos no se podrán instalar comercios o industrias que por sus peculiares características hagan disminuir el valor y prestancia del inmueble y ocasionen molestias a los Propietarios.
Los usuarios cuidarán de que los ascensores se encuentren en perfectas condiciones de higiene prohibiendo a los menores de 14 años usen el ascensor, de no ir acompañado por una persona mayor, salvo que en caso concreto y atendida las circunstancias del mismo el Presidente de la casa así lo autoriza.
Artículo 34º. El servicio de ascensores será utilizado en forma adecuada y se evitará que en los mismos suban mercancías, bultos y objetos que causen daños o perjudiquen su buen funcionamiento.
Los usuarios cuidarán de que los ascensores se encuentren en perfectas condiciones de higiene prohibiendo a los menores de 14 años usen el ascensor, de no ir acompañado por una persona mayor, salvo que en caso concreto y atendida las circunstancias del mismo el Presidente de la casa así lo autoriza.
En caso de que el Presidente autorizara a tal empleo del ascensor a menores de 14 años, cualquier responsabilidad que pudiera derivarse por tal uso será de cargo exclusivo de la persona de quien dependa el menor, a cuyo cargo se otorga la autorización.
Artículo 35º. A los propietarios de cada piso se les proveerá de una llave de la puerta del inmueble, viniendo obligado cuando entre o salgan a la hora de cierra de las mismas a dejarla cerrada, respondiendo de los daños que su negligencia pueda causar.
Las horas de apertura y cierre de los portales serán las fijadas por el Ayuntamiento de Sevilla.
Artículo 36º. Para la vigilancia, conservación y limpieza de las zonas exteriores del Núcleo y de las comunes se contratarán a una o varias personas capacitadas al efecto, las cuales cuidarán, además de lo dicho, de la vigilancia de los ascensores, colocación y reposición de las lámparas y todo lo que concierne al mejor funcionamiento de los elementos comunes. Dicho empleado o empleados estarán bajo las órdenes directas del Presiente del Núcleo o del Administrador en todo caso, no obligándose a las órdenes que puedan darles cualquier Propietario, exceptuando los casos urgentes o de verdadera necesidad.
Artículo 37º. Las escaleras, portales, zaguanes y demás elementos comunes habrán de limpiarse en la forma que determinen en la Junta General del Núcleo, para lo cual habrá de contratarse necesariamente persona o personas para la realización de tal fin.
Artículo 38º. Igualmente la fachada, escalera, portal, zaguanes, patio de luces, etc., habrán de ser pintados al menos una vez cada dos años, guardándose la uniformidad en todos los elementos, para lo cual habrá de contratarse profesionales de pintura.
Artículo 39º. El color y sistema técnico de funcionamiento de toldos y persianas, será uniforme por BLOQUES; también habrá de ser uniforme el sistema que se adopte para cerramiento de terrazas-lavaderos.
Artículo 40º. Cuando por la gravedad de la infracción o de las faltas corresponda conocer a la autoridad judicial se pasará el tanto de culpa a los tribunales y juzgados competentes, los que decidirán en consecuencia.
Artículo 41º. La utilización y transmisión inter vivos de estas viviendas se ajustarán a las condiciones y requisitos establecidos en la vigente legislación sobre vivienda de protección oficial (Decreto 2.131 de 14 de Julio de 1.963, de 24 de Julio de 1.968) y Estatutos fiscales de las Cooperativas (Decreto 888) y demás disposiciones concordantes y de aplicación.
Los Propietarios que infrinjas tales disposiciones o cualquier otro aplicable, serán los responsables de las sanciones y perjuicios fiscales que le impongan a los mismo o a la Comunidad o la Cooperativa Promotora por el organismo público competente, como consecuencia del incumplimiento de tales normas legales o de cualquier otra disposición de aplicación.
Artículo 42º. Las cuestiones que pudieran surgir en la Comunidad de Propietarios no recogidas en este Estatuto, serán recogidas por la vigente Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1.960.
Es transcripción literal de los Estatutos protocolizado por el Notario de Sevilla, D. Luis Bollain Rozalem, en la escritura de División Horizontal otorgada, con el nº 941 e su protocolo, el día 17 de Mayo de 1.976.
Firman la presente transcripción en formato digital de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios NÚCLEO RESIDENCIAL TARTESSOS, la Junta de Gobierno, que en este momento ostenta el cargo, según Junta General Ordinaria del 11 de Febrero de 2014.
El Presidente
D. José García Gutiérrez
El Secretario
D. Manuel Jiménez Real
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